L'EREDITA' DEL SUPERBONUS ed "i gravi difetti"

Con l’emanazione dell’ormai famoso D.L. n. 34 del 19/05/2020 che diede vita al Superbonus 110% e la possibilità di cessione del credito il mercato immobiliare fu preso dalla frenesia della fruizione dei bonus edilizi, in quanto la cessione del credito risultava possibile sia per i lavori legati alla riqualificazione energetica degli edifici previsti dal Superbonus ma diventava, dall’oggi al domani, applicabile anche ai vari bonus già presenti quali il bonus facciate, il bonus ristrutturazioni, ecc..

Errato posizionamento del collate. - Fonte Univer – https://www.univer.it/

Questa improvvisa possibilità ha purtroppo portato alla realizzazione di moltissime cantieristiche fortemente carenti sotto l’aspetto documentale ed esecutivo ed i cui difetti si stanno lentamente “svelando” nel breve e medio termine.

Attualmente è possibile prendere atto di alcune problematiche che sempre più spesso risultano rilevabili nelle esecuzioni riferite al Superbonus, soprattutto in questo momento in cui decine di migliaia di lettere di "chiarimenti" vengono predisposte dalla competente Agenzia delle Entrate,

1) Problemi di esecuzione del cappotto termico esterno, quali distacchi delle finiture superficiali o dell’intero kit pannello/finitura, che spesso sono legati all’utilizzo di materiali non idonei alla superficie d’intervento o semplicemente posti in opera senza seguire le schede tecniche e le regole dell’arte.

Queste problematiche, se correttamente espresse e determinate, possono portare all’applicazione del risarcimento “extracontrattuale” per “gravi difetti”, come riportato dall’art. 1669 del c.c..

Pertanto capire con esattezza l’errore commesso nella messa in opera del cappotto risulta elemento fondamentale, tenuto conto che con sentenza n. 22093/2019 la Cassazione ha confermato che la carente realizzazione del cappotto termico rientra tra i “gravi difetti”.

2) Problematiche afferenti la fornitura e la posa dei serramenti, che in molti casi possono risultare non montati correttamente per fretta o incompetenza oppure possono non possedere le caratteristiche tecniche previste dalla norma e dai capitolati.

Ed anche per questi difetti risulta applicabile, come sopra ricordato, espresso dalla Corte di Cassazione.

Ovviamente i due casi sopra riportati sono solamente le situazioni che ad oggi più spesso si presentano ma certamente non gli unici vizi e difetti che possono risultare presenti.

Per il Committente (singolo o condomino) l’unica strada da intraprendere nel caso di vizi costruttivi è di attivarsi, secondo quanto definito dal Codice Civile, sulla base delle valutazioni tecnico-economiche rilevate.

In primis ricorrendo all’art. 1667 c.c. afferente la responsabilità contrattuale dell’appaltatore e in seconda istanza secondo l’art. 1669 c.c. riguardante la responsabilità extracontrattuale.

Nel primo caso (art. 1667 c.c.) i vizi devono essere denunciati all’appaltatore entro 60 giorni dalla loro scoperta e si prescrivono in due anni, l’azione utile può portare alla rimozione dei vizi, alla riduzione in prezzo o alla risoluzione del contratto con le relative conseguenze.

Nel secondo caso, cioè in presenza di “gravi difetti”, l’applicazione dell’art. 1669 c.c. permette di richiedere il ristoro dei danni subiti.

In questo caso i tempi di attivazione risultano maggiori, infatti la tutela è attivabile nei primi 10 anni dalla realizzazione delle opere ed il Committente deve denunciare all’appaltatore il grave difetto entro un anno dalla scoperta.

Come sempre, quando si parla di edilizia e di cantieristica, non esistono casi standardizzati ma ogni casistica va analizzata singolarmente sulla base della specifica progettualità prevista, delle sue caratteristiche edili/costruttive dell’immobile, il tutto nel rispetto delle tempistiche intercorse dal momento della scoperta del vizio.

Per esempio nel caso di vizio su di un cappotto termico per distacco dello stesso andranno analizzati i materiali posti in opera, la tipologia di supporto originario, le caratteristiche della situazione iniziale e progettata e soprattutto le modalità d’intervento, ed i relativi costi, occorrenti per il ripristino parziale o totale dell’opera, il tutto nel rispetto delle norme tecniche e delle regole dell’arte e soprattutto rispettando le tempistiche di “segnalazione” previste dal Codice.

Per assistenza e consulenza in merito contatta il Ns. Studio, sapremo darti le risposte occorrenti.

Geometra Stefano Pelagotti