COMPRO CASA ALL'ASTA MA...

Negli ultimi anni ho osservato che molte persone si sono e si stanno avvicinando al mercato delle aste immobiliari, attratti dalla possibilità di acquistare casa ad un prezzo/valore che può essere concorrenziale rispetto al mercato ordinario.

Quanto sopra spesso si rivela corretto ma non tiene conto di una serie di "problematiche o di casistiche che potrebbero intralciare il buon fine dell'operazione e trasformare un potenziale buon acquisto in un certo pessimo affare, soprattutto alla luce delle continue modificazioni delle norme urbanistiche e delle interpretazioni, a volte anche "fantasiose", delle varie amministrazioni che possono esser coinvolte.

Ma cominciamo con ordine...

Per prima cosa è utile dire che oggi è possibile acquistare ad un'asta immobiliare anche accedendo ad un eventuale mutuo bancario e non solo disponendo nell'immediatezza della somma totale.

Ovviamente nel caso di aste si deve avere preventivamente definito con il proprio istituto bancario la possibilità di accedere ad un mutuo ed il massimo importo creditizio a cui possiamo accedere, questo perchè dal momento dell'aggiudicazione vengono mediamente concessi 30 giorni per il saldo della somma nelle mani del delegato alla vendita, termine normalmente perentorio con conseguente rischio di perdita della caparra depositata.

Il secondo elemento da considerare è l'obbligatorietà del deposito preventivo di una caparra che normalmente è il 10% del valore base d'asta, da depositare contestualmente all'invio dell'offerta mediante deposito su un conto specificatamente aperto dal delegato alla vendita per quella procedura di vendita.

Un consiglio che normalmente rilascio ai miei clienti è di stabilire prima dell'asta qual'è la cifra massima a cui arrivare in un'eventuale fase di rilancio, questo perchè molte persone si fanno letteralmente prendere dall'euforia del rilancio e rischiano di rilanciare sino a somme che successivamente possono risultare "problematiche".

Facciamo un passo indietro e passiamo dalla parte finanziaria a quella puramente edilizia.

Il primo passo, identificato l'immobile di nostro interesse, è di effettuare la visita dell'immobile tramite appuntamento con l'ISVEG o con il delegato incaricato alla vendita.

Sopralluogo da effettuarsi possibilmente insieme ad un tecnico di fiducia e provata esperienza che sappia, nei limiti di una valutazione a vista, indicarvi le eventuali criticità sotto il profilo manutentivo edilizio ed impiantistico.

Inoltre converrà far analizzare attentamente, dal medesimo tecnico, la relazione di stima redatta dal CTU e tutta la documentazione allegata alla vendita, poichè è da questa che devono risultare eventuali problematiche di carattere tecnico, urbanistico e catastale oltre ad eventuali debiti pregressi con il condominio o non a carico della procedura.

La relazione e la documentazione allegati alla procedura hanno un'importanza fondamentale in quanto il perito che li ha redatti, funzione che ho svolto per molti anni quale Consulente Tecnico d'Uffizio nelle procedure esecutiva, deve non solo stimare i più probabile valore di mercato ma definire con precisione lo stato urbanistico e catastale delle unità immobiliari oggetto d'incarico, in quanto la relazione redatta diviene la relazione su cui si basa il passaggio di proprietà.

La differenza principale rispetto ad una vendita "ordinaria" tramite atto notarile è che un bene oggetto di esecuzione e di vendita giudiziaria può non essere urbanisticamente conforme, cioè possono essere presenti degli abusi edilizi che il perito deve accertare, dichiarare se siano o meno sanabili/condonabili e, in caso di sanabilità, indicarne i relativi costi.

Particolare attenzione deve essere posta su questo punto in quanto esiste il rischio di aggiudicarsi, in maniera perfettamente legale e regolare, un immobile avente difformità od abusi edilizi tali da non poter successivamente essere sanati e quindi con un "problema" di invendibilità sul mercato ordinario, in quanto un immobile oggetto di difformità od abusi edilizi non può essere oggetto compravenduto pena la nullità dell'atto notarile di trasferimento.

Ovviamente le potenziali problematiche e gli elementi da conoscere e tenere presenti in un acquisto tramite sono ulteriori e molteplici ma lo scopo di questo post è meramente divulgativo e non di essere una sorta di "manuale dell'asta giudiziaria".

Diciamo quindi che acquistare casa tramite aggiudicazione ad un'asta giudiziaria è un percorso un po' più complesso dell'ordinario acquisto da società o privati, percorso che necessita della supervisione ed assistenza da parte di un tecnico di fiducia di esperienza nell'ambito e capace di accompagnarvi nell'intero percorso, dalla valutazione iniziale all'ottenimento del decreto del Giudice, competenze e capacità che una normale agenzia immobiliare non possiede nonostante i molteplici annunci d'immobili all'asta presenti sul proprio sito o sui più conosciuti siti di annunci immobiliari.

Teniamo sempre presente che in questo settore non c'è un venditore che propone un prezzo ed aspetta una proposta da un acquirente, questo settore si occupa di vendite forzose operate tramite rigide procedure legali e tempistiche precise, con documenti, costi e spese spesso non presenti nelle ordinarie compravendite immobiliari, un ambito in cui c'è poco da "inventare" e tutto da prevedere preliminarmente.

Il giorno che vorrete acquistare un immobile all'asta non esitate a contattarmi e valuteremo insieme se e di quale aiuto avete bisogno e se le mie competenze ed esperienza potranno essere utili a tutelare le vostre necessità e scelte in questo tipo di percorso.