IL REQUISITO MINIMO...

Tutti noi quando decidiamo di acquistare un bene, dalle scarpe all'auto o quanto altro, stabiliamo quali devono essere le caratteristiche che quell'oggetto deve avere per soddisfarci, dei requisiti minimi che determiniamo sulla base delle nostre necessità e dei nostri bisogni e che possono andare dalla pura estetica ai singoli materiali, dalle prestazioni alla durata nel tempo.

Dal giugno 2015 anche per le nostre case, fabbriche ed uffici sono stati stabiliti dei "requisiti minimi", requisiti che gli edifici devono possedere per Legge e che si riflettono in maniera diretta sulla prestazione dell'edificio stesso in termini di abitabilità ed economia di gestione.

Come per i consumi di un'automobile anche per gli edifici si è sviluppata una particolare attenzione in termini di prestazioni energetiche, cioè di quanto consuma la casa che vorremmo acquistare o che andiamo ad affittare, il tutto nell'ottica di un minore impatto ambientale, un minor consumo delle risorse e, di conseguenza, un minor esborso legato all'abitare.

Il D.M. 15/06/2015 infatti stabilisce che tutti i componenti delle nuove costruzioni devono rispettare dei ben precisi e definiti valori di trasmissione termica (cioè la capacità di un materiale o insieme di materiali di far passare un flusso d'energia), valori al di sotto dei quali si rientra nei parametri indicati dalla Legge.

Parametri validi sino al 2020, dopo di che verranno ulteriormente abbassati per avvicinarsi ancor di più al concetto di "edificio ad energia quasi zero" o Nzeb (Nearly zero energy building).

Fino a qui sembrerebbe tutto lineare, in quanto si parla di edifici di nuova realizzazione, per i quali partiamo da zero e che quindi veranno realizzati secondo questi nuovi concetti progettuali e tecnologici.

Il problema sorge nel momento in cui la medesima norma prende in considerazione le ristrutturazioni e le manutenzioni...

Infatti il decreto sopra ricordato pone l'obbligo del rispetto dei requisiti minimi non solo per le nuove costruzioni ma anche e soprattutto per tutti quei lavori ed opere che vanno a "toccare" l'involucro edilizio, quindi facciate, coperture e serramenti, e il sistema impianti.

Praticamente questo vuol dire che dalla data di entrata in vigore di questa norma è scattato il primo "step" che condurrà, nel breve/medio termine, le nostre costruzioni esistenti verso la riqualificazione obbligatoria dell'involucro edilizio.

Nel momento in cui decideremo, o inderogabilmente dovremo, eseguire un lavoro di manutenzione straordinaria al nostro tetto o alle nostre facciate la norma ci ricorda che ricadiamo sotto il suo obbligo nel momento in cui andiamo a sostituire o rifare un qualsiasi "strato" dell'involucro che abbia un peso nel calcolo del valore di trasmittanza, a quel punto ci richiede d'intervenire con delle opere e dei materiali tali da abbassare drasticamente la trasmittanza termica della nostra struttura e mediamente si parlerà di abbattere questa caratteristica tra i 2/3 ed i 3/4 del valore esistente (risultato ottenibile solamente mettendo in opera un termocappotto esterno od interno con circa 8 centimetri d'isolante, ovviamente a seconda dei materiali utilizati).

Questo in quanto sia l'intonaco (esterno ed interno) che le famose guaine impermeabilizzanti della copertura vengono computate per la definizione del valore U di trasmittanza complessiva della parete o del tetto.

E cosa accade se "rifacciamo" il tetto o la facciata o l'impianto termico in maniera "tradizionale", "come si è sempre fatto", senza conformarc, in caso di opere,i a questi "requisiti minimi degli edifici"?.

In pratica la norma prevede un obbligo a cui noi dobbiamo adempiere, cioè siamo di fronte ad un obbligo per cui non è prevista deroga, anzi in questo periodo di transizione lo Stato ha messo e mette a disposizioni fondi per agevolare questa obbligatorietà.

Ma il Comune non mi ha chiesto o comunicato niente per fare i lavori..

Le norme urbanistiche in merito ai cosiddetti "permessi o autorizzazioni" dispongono che alcune di queste opere rientrino nella categoria della "edilizia libera", cioè sono soggetti a mera comunicazione o comunicazione asseverata dei lavori, ma le stesse norme urbanistiche (a partire dal DPR 380-2001 art. 6) richiedono comunque "...nel rispetto delle altre normative di settore... ...e ,in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficenza energetica,..".

Quindi che il Comune, o l'Amministrazione competente, mi chieda o non mi chieda specificatamente niente, non mi esonera dal rispetto delle normative vigenti ed il D.M. sui requisiti minimi è una normativa vigente.

Poi che il decreto utilizzi il termine "ristrutturazione" riferendolo all'aspetto energetico e non secondo tradizione urbanistica, non cambia l'incidenza e l'obbligatorietà dell'intervento.

Parlando con un notaio e confrontandomi con diversi colleghi operanti, come me, nel campo della consulenza immobiliare o operanti all'interno della Pubblica Amministrazione, si è quindi rilevato la possibilità che la non osservanza degli obblighi dei requisiti minimi degli edifici possa, di fatto, definirsi come abuso edilizio, o come minimo inadempienza, e comportare, in caso di vendita dell'immobile, la "non vendibilità" del bene per mancanza di conformità urbanistica.

Perciò prima di fare un lavoro e acquistare una casa poniamo la massima attenzione a cosa andiamo realmente a fare e facciamo ci consigliare da un preparato professionista.

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