Come?.....in casa mia non posso fare quello che voglio?

"......ho viste cose che voi umani non potreste immaginarvi: navi da combattimento in fiamme al largo dei bastioni di Orione, e ho visto i raggi B balenare nel buio vicino alle porte di Tannhäuser. E tutti quei momenti andranno perduti nel tempo, come lacrime nella pioggia. È tempo di morire."

(Blade Runner - 1982)

Non ho esperienza di altre galassie come aveva il replicante Roy Batty nel famoso film di Ridley Scott, ma di cose "che voi non potreste immaginarvi" nel settore della progettazione e del recupero degli immobili ne ho viste e sentite diverse.

La frase, purtroppo, che mi sento rivolgere spesso dai proprietari è "come sarebbe a dire che in casa mia non posso fare quello che voglio?"

La risposta è semplice: no, non puoi fare, in casa tua, (a livello edile/abitativo) quello che vuoi.

Il lavoro del progettista edile/architettonico non è, e mi auguro non lo sia mai, fare il disegnino della casa o dell'appartamento, ma è il mettere insieme, in maniera armonica e tecnologicamente realizzabile, la solidità e durata dell'edificio, la funzione e la dstinazione d'uso dei locali e dell'intero, la bellezza sia degli interni che dell'esterno, elementi questi già ben noti e definiti nel 15 a.C. da Vitruvio.

Non essendo oggi più in epoca romana a questi tre elementi base si è aggiunta, in Italia dal 1942, una notevole e sempre crescente legislazione e normativa in campo urbanistico, edilizio e sanitario.

Il progettista deve quindi tenere ben presenti ed essere pienamente cosciente delle norme che regolano non solo la zona in cui opera ma anche le eventuali regole specifiche a cui il singolo edificio è soggetto (soprattutto edifici storicizzati o posti nei centri storici).

Diciamo che attualmente il progettista, soprattutto in situazioni di recupero, riqualificazione e ristrutturazione, deve raggiungere l'obbiettivo postogli dalla proprietà o committenza partendo da una rigida griglia d'inquadramento normativo, fatto di altezze minime, superfici di finestre, accessibilità, dimensioni minime di scale e di locali edaltre decine di elementi puramente tecnici dettate dalle molte leggi e regolamenti di settore.

Non basta, come molti credono, avere un paio di stanza per potervi vare ciò che si vuole, per avere dei locali mansardati non basta prendere una soffitta e renderla carina facendo pavimenti ed impianti, oppure avere uno scantinato per costruirsi la tavernetta con zona pranzo e servizi, così facendo rischiamo solo di spendere dei soldi per realizzare dei locali praticamente "abusivi", locali che quando andremo a vendere il nostro immobile non rappresenteranno un "valore aggiunto" ma saranno un peso ed un impedimento non indifferenti.

Questo perchè l'attuale normativa sulle compravendite, partendo dalla famosa legge del condono edilizio del lontano 1985, prescrive la "conformità dell'immobile a quanto licenziato dalla competente Amministrazione Comunale e a quanto denunciato presso l'Agenzia del Territorio" (ex catasto).

La carenza di questa conformità tra reale stato dell'immobile e documentazione progettuale e catastale depositata presso gli uffici pubblici comporta l'invendibilità dell'immobile stesso, o più esattamente l'impossibilità di renderlo oggetto di atti pubblici.

Le conseguenze di un atto che avesse per oggetto un immobile "non conforme" sono molteplici e tutte particolarmente "pesanti", in quanto si produrrebbe la nullità del contratto stesso con perdita di quanto pagato in termini di imposte e registrazioni, spese notarili e quanto altro.

Nel caso che la "cosa" venga fuori prima del contratto notarile, ma dopo la scritura compromissoria, il rischio per il venditore è di essere "preso per il collo" dall'acquirente che può giocare sulla mancanza di conformità dell'immobile per ottenere o un cospicuo abbattimenteo del prezzo o una risoluzione del compromesso con restituzione della caparra doppia per inadempienza del venditore.

Comunque problemini alla fine valutabili in decine di migliaia di euro.

Perciò, alla fine di tutto, no.... in casa vostra non potete fare come meglio credete quando si parla di progettazione edilizia, anzi non vi conviene proprio.

Meglio affidarsi seriamente ad un progettista (geometra, architetto od ingegnere) e confrontarsi con lui per la ricerca della soluzione tecnico/progettuale ed economica che meglio risponde alle vostre necessità e a quelle del vostro immobile.

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